Presente y futuro de la vivienda en Praga: el análisis de un experto en urbanismo
Año tras año, Praga se ubica entre los primeros puestos de las capitales europeas donde es más difícil comprar un casa. El alquiler tampoco cede. ¿Cuál es el diagnóstico actual y qué puede hacer la capital para mejorar? Conversamos con Mikel Berra Sandín, arquitecto y urbanista especializado en políticas de vivienda y planificación urbana que ha estudiado el caso checo.
Mikel Berra Sandín es arquitecto y urbanista especializado en políticas de vivienda y planificación urbana. Actualmente estudia planificación urbana en el MIT y ha investigado la dinámica de la oferta de vivienda en 23 grandes áreas metropolitanas europeas, entre ellas Viena y Praga. Hablamos con él sobre un tema que preocupa cada vez más a los residentes en Chequia: la asequibilidad de la vivienda.
Según algunos análisis, comprar un departamento medio en Chequia requiere más de 13 salarios anuales, y en Praga casi 15 salarios anuales, lo que la convierte en una de las capitales menos asequibles de Europa. ¿Cómo puede el país y su capital hacer frente a este problema?
Hay propuestas, y en Viena es el caso, donde el sector público asume esa urbanización, garantizando además cierta calidad, pero limitando al sector privado a bajar los precios en consecuencia. Es decir, no se trata de que el sector público haga las calles y el promotor siga vendiendo al mismo precio, sino que esa inversión pública se traduzca en vivienda más asequible. Este tipo de soluciones, que Viena aplica, son relativamente extrapolables. Las grandes orientaciones políticas y la gran dotación económica están lejos de ser una realidad tanto en Praga como en España, por ejemplo”.
¿El crecimiento poblacional y la falta de viviendas disponibles, es un problema generalizado en Europa?
“Esto aplica a muchas ciudades: las grandes ciudades europeas acaban siendo polos atractores de población. Europa en su conjunto no está creciendo demasiado, entre 2011 y 2021 el crecimiento fue aproximadamente del 2%, pero en las ciudades este crecimiento es mucho mayor, alrededor de un 7% u 8% en las grandes áreas metropolitanas. Esta tensión se observa en varias ciudades europeas. Un ejemplo cercano es Viena, donde en los últimos diez años la población ha crecido en unas 130.000 personas, pasando de 1,9 millones a más de 2 millones. Sin embargo, el crecimiento de la vivienda ha acompañado de forma similar. Si antes decíamos que Praga construye unas 5.000 viviendas anuales, Viena en ese mismo periodo ha construido unas 9.000, muchas de ellas públicas o promovidas por entidades sin ánimo de lucro o con orientación social. Por lo tanto, aunque ambas ciudades han tenido trayectorias similares en términos de población, la situación de la vivienda es muy distinta”.
Paneláky y subsidios
¿Es posible que República Checa lleve a cabo una política de construcción de viviendas similar a la de 1950, momento en que se construyeron las viviendas de panales (en checo, paneláky)?
Ahora estamos en un momento interesante, pero también delicado, en el que algunas ciudades se están acercando a una nueva situación de emergencia habitacional. Empiezan a aparecer planes con cifras muy grandes, que son necesarios, pero deben hacerse bien. La emergencia es actual, pero la vivienda estará ahí durante muchos años. Por lo tanto, pensar bien cómo serán estos barrios es fundamental. El entorno urbano da forma a cómo nos relacionamos, a cómo pensamos y a cómo vivimos la ciudad. En ese sentido, es clave que estos nuevos desarrollos estén bien integrados en la ciudad existente y no se perciban como algo externo. Europa ya tiene suficientes niveles de división y polarización como para que ciertos modelos urbanísticos los acentúen. Por eso, es un momento importante y, bien hecho, este crecimiento es deseable”.
En República Checa, si el precio del alquiler supera el 30% de tus ingresos (35% en Praga), puedes acceder a un subsidio. ¿Qué opinas de esta opción?
“Son un parche, seguramente. Este tipo de transferencias de dinero público al ciudadano es interesante analizar dónde acaban. Se trata de un subsidio para quien no puede pagar el alquiler, pero ese dinero termina en manos del propietario. Por lo tanto, puede ser una solución rápida en un momento de crisis, pero es insostenible a largo plazo, porque simplemente se inyecta dinero que permite que los precios sigan subiendo. Si estas ayudas estuvieran condicionadas a limitar el crecimiento de los precios, podrían tener más sentido. Pero si se trata solo de transferencias sin regulación, es una solución fácil desde la gestión pública, pero con efectos nulos o incluso negativos en el mercado. Son medidas rápidas, con buena aceptación pública, pero no constituyen una política de vivienda sostenible.
Hay políticas de este tipo que sí pueden ser interesantes. Por ejemplo, en el País Vasco existe un modelo en el que, si eres propietario de una vivienda vacía y no quieres gestionar el alquiler, puedes cedérsela al gobierno durante seis años. Durante ese tiempo, el gobierno te paga una renta mensual, que suele ser el 60–65% del precio de mercado. A cambio, no tienes que preocuparte de la gestión ni de posibles desperfectos: la vivienda te será devuelta en buen estado.
El gobierno, por su parte, alquila esa vivienda a precios sociales. Así, se crea una bolsa de vivienda asequible sin necesidad de construir.
Por ejemplo, el inquilino puede pagar unos 300 euros, mientras que el gobierno paga al propietario unos 550 o 600. Esto implica una inversión pública, pero relativamente contenida, que permite generar vivienda asequible de forma rápida. Además, puede incluir ayudas para renovar las viviendas, lo que mejora el parque existente. Es una política con resultados positivos, aunque depende de la disposición de los propietarios a participar”.
El caso paradigmático de Viena
¿Es la solución “simplemente” construir más viviendas?
“Para mí, construir suficiente vivienda es necesario, pero no suficiente para garantizar la asequibilidad. En Praga, además, hay problemas con los datos: oficialmente hay 1,3 millones de habitantes, pero la población real puede acercarse a los 2 millones. Esto dificulta calcular cuánta vivienda se necesita. Entre 2011 y 2021 se construyeron unas 5.000 viviendas anuales, una cifra razonable en comparación con otras ciudades europeas. Pero la cuestión clave es: ¿para quién se construyen esas viviendas? Si son principalmente de lujo o destinadas a inversión, su impacto en la función social de la vivienda es muy limitado”.
Cuando se trata el tema de la vivienda asequible, siempre se habla del caso de Viena como modelo. ¿Es posible replicar este sistema en Praga?
“Es muy difícil replicar el modelo de Viena, sobre todo por su historia. Viena lleva aplicando esta política de vivienda durante más de 100 años, con una gran estabilidad. Esto ha generado un importante parque de vivienda pública. Aproximadamente un 20–23% de las viviendas son municipales, a lo que se suman otras formas de vivienda protegida o con precios regulados. En total, una gran parte del mercado está controlada o condicionada, y solo alrededor de un 15% corresponde al alquiler libre. Esto explica por qué la vivienda en Viena es relativamente asequible.
A mí me gusta comparar Praga y Barcelona en este sentido, porque ambas ciudades llevan desde 2013 intentando aprobar un nuevo plan urbanístico. El vigente en Praga es de 1999, y el de Barcelona es de 1976. Ese plan ha dado mucho de sí en Barcelona: se han hecho las Olimpiadas, ha habido muchos cambios, y la ciudad ha seguido evolucionando. No es algo que se congele en el tiempo, y ha sido un buen marco. Pero llevamos más de una década intentando aprobar uno nuevo tanto en Praga como en Barcelona. Viena, en cambio, aprueba un nuevo plan cada diez años: 1984, 1994, 2005, 2015, 2025. Esto le da una mayor agilidad y capacidad de respuesta ante cambios o crisis.
Es una reflexión interesante sobre cómo deberíamos planificar. La planificación de Viena es más estratégica y menos detallada que la de Praga o Barcelona, pero ofrece una mayor capacidad de adaptación.Compararse con Viena es atractivo, pero también utópico. En España, por ejemplo, solo alrededor del 3% de la vivienda es pública. Aun así, hay lecciones importantes. Una de las más relevantes es la planificación del suelo a largo plazo. El Ayuntamiento de Viena compra suelo con décadas de antelación —20, 30 o 50 años—. Esto permite adquirirlo a precios bajos y desarrollarlo después con una orientación más social. Aunque no siempre construye directamente, sí condiciona el precio del suelo al ofrecerlo a promotores bajo ciertas reglas, lo que reduce el precio final de la vivienda. También destaca la integración entre transporte público y nuevos desarrollos urbanos, algo que en Praga no siempre ocurre. En muchos casos, el transporte y los servicios llegan tarde, lo que genera barrios dependientes del coche y con menor calidad urbana”.
Compartir piso: una costumbre europea que llegó para quedarse
En muchas ciudades de Europa, se ha naturalizado compartir un piso con desconocidos. Antes, esto sucedía más entre estudiantes, pero ahora incluso profesionales mayores de 30 o 40 años siguen alquilando un cuarto es un departamento compartido. ¿Cuál es el impacto de este fenómeno en la vida de las personas?
“El impacto es notable, sobre todo cuando deja de ser una elección y pasa a ser una obligación compartir vivienda. Esto dificulta desarrollar proyectos de vida: tener pareja, formar una familia o alcanzar cierta estabilidad. Se genera un círculo vicioso: al no poder permitirse una vivienda individual, se retrasan decisiones vitales, y al mismo tiempo los salarios no se ajustan lo suficiente. Además, hay un cambio social: cada vez más personas viven solas, pero el parque de viviendas no está adaptado a ello. Muchas viviendas son grandes y pensadas para familias tradicionales. No debería normalizarse esta situación por inercia. Quien quiera compartir vivienda, perfecto, pero no debería ser la única opción. Sus efectos, por ejemplo en la natalidad, pueden ser negativos.
Seguramente esta situación ha llegado para quedarse, al menos en parte. El mercado de la vivienda no funciona como otros mercados: la oferta es rígida, porque las viviendas ya están construidas y no se pueden mover fácilmente.
Por eso, los cambios son lentos. Sin embargo, esto puede llevar a repensar qué es una vivienda. Tradicionalmente, una vivienda es un espacio completamente privado, pero en un contexto de hogares más pequeños, quizá tenga sentido explorar modelos con más espacios compartidos: salones comunes, lavanderías, servicios colectivos o incluso espacios para el cuidado infantil. En algunos países, como Suiza, esto ya es habitual. Por lo tanto, puede ser interesante innovar en este ámbito, especialmente a través de modelos cooperativos”.
¿Alguna reflexión final sobre este tema?
“Existen dos dogmas opuestos: que todo se soluciona construyendo o que todo se soluciona regulando. La vivienda es un problema complejo que involucra urbanismo, economía, finanzas y fiscalidad. Estas soluciones simplistas no son realistas. No es una cuestión de elegir entre construir o regular: hay que hacer ambas cosas.
Es necesario construir más, porque la población crece en las grandes ciudades, pero también regular para evitar que los precios sigan subiendo sin control. No es una suma cero. Debemos combinar ambas estrategias para afrontar una crisis que afecta a toda Europa”.
